汤家山村紧邻桃花源风景名胜区，有559户、2114人，地域面积6.62平方公里，其中，宅基地525户、96889平方米。近年来，由于农民大批外出务工，宅基地空置率达10%，空房率高达70%。该村紧紧抓住承担全省农宅合作社改革试点机遇，大胆探索推进“135”农宅合作社改革，即搭建一个平台、推行三种模式、强化五类支撑，进一步激活资源禀赋，盘活农民闲置资产，持续促进农民增收，有效发展村集体经济，实现了从“闲房子”到“钱袋子”的精彩蝶变。2019年，归园居农宅专业合作社“送客入村”年佣金15万元，全村人均纯收入达2.3万元，村集体增收30多万元，被评为湖南省农业集聚发展村、湖南省美丽乡村建设示范村、中国美丽休闲乡村，全省美丽乡村现场会在汤家山村召开。

一、搭建一个平台，把沉睡资源化零为整。成立常德市归园居农宅乡村旅游专业合作社，由村民民主选举理事长、理事、监事等，制定合作社章程、宅基地流转制度、监督评级机制等一系列操作办法，吸引自愿入社农户24家，发展入社经营户13家。按照房屋闲置、建房资格闲置、宅基地闲置三类情况，对全村农宅情况进行全面核查，并建立了农宅动态信息库，查实全村共有闲置房屋16户、闲置建房资格35户、闲置宅基地12户、一户多宅的25户、可复耕的60户，总面积21893平方米。统筹全村闲置资源，完成乡村旅游健身游步道建设及多条旅游线路规划，与土流网签订战略合作协议，组建了公益性质的闲置农房流转平台，搭建社会化服务体系。

二、推行三种模式，让沉睡资源物尽其用。以农宅所有权、资格权、使用权“三权分置”为突破口，2018年12月，在全省率先颁发了第一本农村宅基地“三权分置”权证。依托归园居农宅合作社，主推三种模式：一是鼓励有意愿的自主经营。合作社统一开展品牌推广、统一分配客源、统一提供公共服务，鼓励全村原著村民依托自有农房院落发展民宿、餐饮等，允许返乡下乡人员和当地农民合作，打造健康养生基地、艺术创作中心、田园综合体等乡村旅游特色示范点。首批入社成员李娇，从广州辞职回乡，开起了“山泉农家”擂茶馆，每年接待游客上万人次，年经营收入30万元。二是鼓励有资源的委托租赁。合作社单独或与专业营运公司、民间资本合作，租赁村内闲置农房，实施标准化改造，规范了标示标牌，做好外观美化和屋内装修，发展休闲度假、养老养生、餐饮住宿等产业。社员向建香、瞿丕生、刘雨娥等把自家闲置农宅委托租赁给归园居合作社，签订了10年流转协议，可获得租金6万多元。合作社将3户闲置农房出租给市自行车协会、足球协会等，打造青少年活动营地，每年收取租金2万元。三是鼓励有资格的集中流转。落实宅基地集体所有权，维护农户依法取得的宅基地使用权，合作社以支付租金的形式统一收储有资质但暂未建房的资格权，由合作社实施集中开发。目前，已明确可流转的建房资格29个，共5660平方米。共流转8户社员闲置宅基地资格，用于集中打造擂茶文化博物馆和花溪谷主题民宿，与农户签定了20年的流转协议，每户村民可获得租金收益4万多元。

三、强化五类支撑，为沉睡资源保驾护航。一是强化政策支撑。制定出台《关于加快推进汤家山村农宅合作社试点改革的实施方案》《汤家山农宅合作社改革推进会备忘录》等文件，出台汤家山村新建房、改建房、翻新房管理办法及工作流程，明确农村闲置房屋界定的使用条件、租赁建设条件，规范流转交易的合同条款及合同调解程序。二是强化资金支撑。统筹安排农宅改革专项基金，整合到村的乡村振兴资金，集中财力推进农宅改革项目。实施以奖代投，开展闲置农房激活示范户评选，对激活闲置农房成效明显的企业和个人进行奖补，对接农商银行，开发了全省第一个“农宅贷”金融产品，2020年8月发放第一笔农宅贷，共计12万元。三是强化力量支撑。以归园居合作社为载体，引进专业营运公司深度合作，充分发挥党员带头作用，大力推介“共享桃花源”，面向全社会招募“共享人”，全村有200多人回村创业，返乡人员赶超外出打工人数。四是强化市场支撑。对接桃花源旅游业态需求，配套各类投资优惠政策，广泛发布招商信息，印发“我在桃花源里有个家”招商手册，开展线上线下活动拓展市场，对接旅行社100多家，定期举办“送客入村”“下乡看房团”“民宿体验营”“乡村美拍赛”等活动，年游客接待量超过10万人次。五是强化利益支撑。把流转到合作社的村集体资产、上级投资等折股量化、分配到人，实现一人一股、全民参股，确保群众有保底收益。同时，充分发挥村民主体作用，鼓励农户以土地、资金、人工等入股，享受合作社的经营项目分红，允许农户采取租赁、抵押、入股等方式流转交易闲置农房，确保多投多得、多劳多得。探索宅基地复垦入市，2019年，整合54户空闲宅基地指标实施土地开发，生成了土地指标入市出让。