津市牢牢把握“政府主导、科学规划、市场运作、自求平衡”的基本原则，探索创造了“1+2+3+X”的棚改工作模式，有效破解了“钱从哪里来、人往哪里去、风险怎么控”三大难题。累计完成融资20多亿元，改造棚户区16个，涉及住户8400多户，改造面积超过45万平方米；争取政策资金近4亿元，新建保障性住房4487套，建筑面积22万平方米，基本实现了城市棚改“应改尽改”、保障性住房“应保尽保”的目标。

　　“1”即“一个指挥机构”，破解“政府怎么办”问题。坚持政府主导原则，由政府作为棚改工作的投资主体、建设主体和责任主体，负责政策制定、规划编制、资金筹措、房屋征收、工程建设、回迁安置等任务。注重顶层设计，对棚户区改造工作早谋划、早部署、早行动，从2012年开始启动调查摸底、规划设计等工作，制定了《津市市城市棚户区改造项目规划（2013年—2017年）》。组建棚户区改造工作指挥部，成立保障性住房投资建设开发公司，健全了棚改指挥部、街道、社区三级组织网络，将相关行政资源整合到棚户区改造工作中。先后出台《关于禁止违法建设行为和拆除违法建筑的通告》《津市市城市规划区制止和拆除违法建筑工作责任追究实施办法》等20多项制度，优化棚改工作制度环境，确保了棚改工作有力有序地推进。

　　“2”即“两轮公开拍卖”，破解“风险怎么控”问题。津市市政府委托保障性住房投资建设开发公司引入第三方拍卖公司，将棚户地块开发和房屋征收及安置房、市场、道路等建设项目打捆，面向社会分两轮公开拍卖土地。在具体操作中，将土地开发权和土地使用权以市场化竞争的方式，分两轮公开拍卖。第一轮拍卖是以公开竞价的方式确定土地开发权的成交和投资人，明确规定成交价必须达到政府设定的底价。对拍卖所得的成交价款，主要用于“毛地”征收、拆迁、安置和补偿，并由投资人进行配套设施代建，使“毛地”转化为“净地”增值。第二轮拍卖是对土地使用权公开拍卖，土地开发权的投资人必须以不低于开发权成交价参与土地使用权的竞买，若被其他公司以高于开发权成交价拍走，政府将与土地开发公司对溢价部分进行分成。如2013年9月24日，湖北嘉晟置业公司以2.22亿元竞得市区生产街棚户区123亩土地开发权，按约定完成棚户区改造地块的土地开发和安置房、市场、道路等相关配套设施建设后，市政府再委托保障性住房投资建设开发公司依法拍卖该地块的使用权。这种将土地开发权和使用权分开拍卖的模式，既规避了政府运作风险，又保障了土地出让收益。

　　“3”即“三种自由选择”，破解“人往哪里去”问题。针对旧城或城中村改造中普遍面临人口密度大、房屋成分杂、居住人口乱、弱势群体多、补偿期望高、群众诉求多等难题，在棚改中始终坚持阳光操作，通过借鉴国内外社区建设的经验模式，提出了评估公司、安置方式、安置地点三种自由选择。一是自由选择评估公司。房屋征收户在常德市6家评估公司中自由选择1家，对所拥有房产进行评估，避免暗箱操作，确保阳光征收落到实处。二是自由选择安置方式。改变过去征收价值对等补偿的办法，充分尊重拆迁户的选择，由拆迁户自由选择货币补偿或者房屋产权调换。对私房户选择房屋安置的，实行“征收面积+10㎡”面积加量惠民补偿；对选择货币化安置的私房户，给予产权价值20%的奖励，鼓励被征收户在市场上购买商品房；对国有直管公房承租户给予7000元/户的一次性解除租赁关系补偿，解除租赁关系后符合保障条件的，优先享受廉租房或公租房保障。三是自由选择安置地点。既可以选择就地安置，也可以选择异地安置，全市共有6个安置点供房屋征收户自行选择。这三种自由选择，充分尊重了群众意愿和多样性需求，调动了被征收户的积极性，有效破解了棚户区改造拆迁难和安置难的问题。如生产街棚户区改造项目共有征收对象2415户，通过实行三种自由选择的房屋征收模式，没有发生一例上访事件、没有发生一起聚众闹事行为、没有出现一次过激行为，预计年内可基本完工。

　　“X”即“X个筹资渠道”，破解“钱从哪里来”问题。坚持政府主导与市场化运作相结合，通过“财政资金投一块、上级资金补一块、搭建平台融一块、市场运作筹一块”等方式，多渠道筹集棚户区改造资金。“财政资金投一块”方面，市财政每年优先安排专项资金，用于棚户区土地征收、报批及安置房、下水道、道路、市场等基础设施建设。“上级资金补一块”方面，通过整合民生保障项目资金，对廉租住房、棚户区改造、公租房、危房改造等项目实行捆绑建设，先后完成了油榨坊、天后宫、襄阳街等7个棚户区改造项目，共新建廉租房、公租房3539套，惠及近4000户城市“黑瓦屋”家庭。“搭建平台融一块”方面，主要依托保障性住房投资建设开发公司，负责具体项目的招商引资、征地拆迁、土地熟化和项目担保融资，通过将棚改项目打捆，获得国家开发银行2.4亿元的贷款。“市场运作筹一块”方面，除土地开发权拍卖融资外，还采用了“PPP”公私合作模式，对部分棚户区改造项目，由企业为主建设，政府在审批、收费等方面提供便利，通过市场化的途径进行棚改新区建设。